JLPF 제31권 제2호(2026. 8): 089~136

PIR을 이용한 서울권 주택가격의 적정성 분석

한재명

국문요약

본 연구는 PIR를 활용하여 현재 서울과 그 인근 지역을 포괄하는 서울권의 주택가격이 적정 수준인지를 진단하고, 적정 수준에서 벗어나 있다면 그 규모를 추정하는 한편 적정 수준으로 이끌기 위한 정책수단에는 무엇이 있는지 알아보는 데 목적이 있다. 이를 위해 2006년 1분기부터 2025년 4분기까지 대표적으로 도시 2인 이상의 소득 5분위 기준 3분위 평균소득을 적용한 비브랜드 ‘대표’주택의 PIR을 산정하여 비교･분석했다. 그 결과 서울권 주택가격을 최소한 보통의 소득을 버는 가구가 구입 불가능한 정도가 되지 않은 수준(5<PIR<9) 또는 참여정부 말의 정책 목표치(4<PIR<5)까지 이끌기 위해서는 주택가격이 9.0~49.5% 또는 49.5~59.6% 정도 하향 조정되어야 하는 것으로 나타났다. 이 같은 주택가격의 하향 안정화를 위한 방안으로 다음을 제안한다. 첫째, PIR에 기반하여 주택가격 목표를 수립함으로써 주택정책의 방향을 명확히 한다. 둘째, ‘실거주’가 아닌 ‘보유’ 중심의 주택투자에 대한 장기수익률을 낮춤으로써 주택수요를 ‘실거주’ 중심으로 정상화한다. 마지막으로, 공공임대주택은 물론 이익공유형 공공분양주택 등 새로운 유형의 공공주도 공공주택 확대를 추진한다.

주제어: 서울권, 주택가격, PIR(Price to Income Ratio), 실거주 원칙